住宅ローンを組んで自宅を購入すると、「住宅ローン控除」により所得税や住民税の優遇を受けられる可能性があります。住宅ローン控除は、最大500万円もの税金を抑えてくれる有利な制度です。今回の記事では、住宅ローン控除のメリットや、受けるための条件などを解説します。

住宅ローン控除の節税効果

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築や取得、あるいは増改築をしたうえで、2021年12月31日までに居住した場合、以下のとおり住宅ローン控除を10年間にわたって受けることができます。

  • 一般住宅（最高40万円）：住宅ローンの年末残高（最高4,000万円）×１％
  • 長期優良住宅（最高50万円）：住宅ローンの年末残高（最高5,000万円）×１％

ここで、長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が取られたと、所管行政庁によって認められた住宅のこと。

住宅を購入する際に不動産会社に相談すれば、長期優良住宅に該当するか否かを教えてもらうことができるはずです。

毎年の年末時点の住宅ローン残高により算定された住宅ローン控除額は、「本来納めるべきだった所得税・住民税」から差し引くことができます。

まず所得税から差し引き、引ききれなかったものは住民税から差し引きますが、それでも残る控除額は切り捨てとなりますので、収入が多い方が、住宅ローン控除の恩恵を多く受けることができます。

住宅ローン控除を受ける条件

住宅ローン控除は、「住宅ローンを組んでいれば必ず受けられる」というものではありません。厳密な条件が複数あるため、この条件をいずれも満たす必要があります。主な条件は以下のとおりです。

  • 住宅ローン等の返済期間が10年以上あること
  • 民間の金融機関などの住宅ローンを利用していること（知人からの借り入れなどではNG）
  • 床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住用であること
  • 住宅取得後６ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
  • 家屋の床面積が50㎡であること（登記面積による）
  • 控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること

さらに、中古住宅の場合は、建築後20年以内（耐火建築物は25年）以内の建物か、耐震基準に適合している必要があります。

住宅ローン控除を受けるための手続き

住宅ローン控除を受けるには、住宅を購入した翌年以降に確定申告をしなくてはなりません。会社員であれば、給与の源泉徴収票のほか、住宅ローン控除に必要な書類を添えて、確定申告書を住所を所轄する税務署に提出します。

確定申告を終えると、住宅ローン控除による還付金が支払われ、さらに「住宅借入金等特別控除申告書」という書類が自宅に送付されます。

この書類は、翌年以降に住宅ローン控除を受けるために必要ですから、大切に保管しておきましょう。

住宅ローン控除は「最長10年間受けることができる」と説明しましたが、会社員であれば、確定申告が必要なのは1年目だけです。

翌年からは会社の年末調整の際に、「住宅借入金等特別控除申告書」と住宅ローンの年末残高証明書を提出することで、手続きを完結させることができます。

最後に、住宅ローン控除を利用する上での注意点を説明します。問題となるのは、「自宅を買い替えた」というケースです。

自宅を売却して所得を得た場合、所得税がかかるのですが、「3,000万円の特別控除」という特例により最大3,000万円までの所得を無税とすることができます。

しかし、3,000万円の特別控除は、住宅ローン控除と重複して使うことができないのです。つまり、どちらか一方を選ばなくてはなりません。

3,000万円控除は１回きりの減税措置であり、一方の住宅ローン控除は10年間適用することができるため、将来の収入なども含めてトータルで考えて、有利な方を選択する必要があるでしょう。

いずれにしても、住宅ローン控除は、最大500万円という他にない有利な減税措置です。自宅を購入される方は、減税措置を受けるための条件を満たしているか、しっかりと確認してください。

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小林義崇 （こばやしよしたか）

81年生まれ、福岡県北九州市出身。埼玉県八潮市在住のフリーライター 西南学院大学商学部卒。 2004年に東京国税局の国税専門官として採用。以後、都内の税務署、東京国税局、東京国税不服審判所において、相続税の調査や所得税の確定申告対応、不服審査業務等に従事する。2014年に上阪徹氏による「ブックライター塾」第1期を受講したことを機に、2017年7月、東京国税局を辞職し、ライターとして開業。実用書や雑誌・WEBメディア記事を多数執筆。