税額計算の基礎となる「譲渡所得」とは？
不動産を売却した場合、「譲渡所得」として所得税や住民税が課せられ、譲渡所得は、（譲渡収入−取得費−譲渡費用）という算式で求められます。
それでは、この算式に含まれる要素をそれぞれ解説しましょう。
譲渡収入とは？
まず、「譲渡収入」について。こちらは、主に不動産を売却したときの売値を指します。たとえば土地を1,000万円で売却したのであれば、譲渡収入は1,000万円。
取引によっては、売買契約を結んだあとに追加で代金清算をする場合もありますが、その場合は、清算額も含めて譲渡収入となります。
取得費とは？
次の「取得費」とは、その名のとおり、不動産を取得するためにかかった費用のことで、購入代金のほか、購入時に支払った手数料なども含まれます。
相続によって引き継いだ不動産の場合は、もともとの所有者が購入した金額を取得費として引き継ぐことができます。
たとえば、親が500万円で購入した土地を、子が相続して売却したような場合でも、取得費は500万円として計算するということです。
減価償却費
ここで注意が必要な問題があります。それが、「減価償却費」というもの。
土地であれば減価償却費を考慮する必要はないのですが、建物の場合、老朽化によって価値が目減りしていくという考えから、実際の購入費用から減価償却費を差し引いた金額しか、取得費には認められません。
減価償却の計算は複雑で、建売住宅であれば、購入費を土地の分と建物の分に区分する必要がありますし、不動産を取得した時期や、構造（木造、鉄筋ほか）などに応じて計算式が異なりますので、税務署や、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
なお、取得費の計算を省略し、譲渡収入の5パーセントを取得費にするという方法もあります。
先祖代々引き継いでいる不動産で、購入額が不明なときや、実際の購入額が5パーセントを下回るときは、特例で計算しましょう。
譲渡費用
3つ目の要素として、「譲渡費用」について説明します。譲渡費用は、「資産を譲渡するために直接かつ通常支出した費用」と法律で規定されています。
代表的なものは、登記費用、仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙代です。
譲渡費用の範囲は狭く、実際に支払っていても、不動産売却と関連性の薄いものは、ほぼ認められません。
たとえば、部屋をクリーニングする費用などは、「売却のため」というよりは、「建物を維持管理するため」という扱いになるため、譲渡費用には通常認められないのです。
ただし、フローリングを交換するなど、ある程度大規模なリフォームをして、建物自体の価値を高めるような支出と認められれば、上記で説明した取得費として認められる可能性はあります。
以上、「譲渡収入」、「取得費」、「譲渡費用」についてそれぞれ説明しました。
譲渡所得を計算するためには、これら3つの数字を正しく把握する必要がありますので、関係する契約書や領収書は、大切に保管しておいてください。
譲渡所得が発生した場合は確定申告を
さきほど紹介した譲渡所得の計算をした結果、プラスになれば、不動産を売却先に引き渡した翌年の3月15日（休日の場合は翌日）までに確定申告をし、算出された税額を納税しなければなりません。
譲渡所得にかかる税率は、土地建物等の所有期間により異なり、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得と区分され、税率は以下のとおりです。
長期譲渡所得：所得税15％・住民税5％・復興特別所得税2.1%
短期譲渡所得：所得税30％・住民税9%・復興特別所得税2.1％
このように、長期か短期かというだけで、税率に約2倍もの差がありますから、一般的には5年以内の売却は避けた方が良いと言えます。
譲渡所得がマイナスだった場合は無税
一方、譲渡所得を計算した結果、マイナスになった場合について説明します。この場合、原則、譲渡所得はゼロとなりますので、申告や納税をする必要はありません（一部の特例を用いるケースは申告が必要）。
ただし、譲渡所得がゼロとなる人でも、税務署から、郵便物や電話による問合せが来る可能性はありますので契約書や領収書は保管しておき、「譲渡所得はゼロだった」という点を説明できるようにしておいた方が安心でしょう。
なお、譲渡所得がプラスであるにもかかわらず、申告しないままでいると、後から税務調査を受ける可能性がありますし、追徴税が課せられるリスクもあります。
申告期限前に譲渡所得を計算し、申告が必要なのかどうかをきちんと確かめておきましょう。
小林義崇 （こばやしよしたか）
