空室リスクを回避できるサブリースとは
サブリースとは、投資物件を販売した不動産会社やハウスメーカーが家賃を保証する制度です。サブリース契約締結に基づき、投資物件を不動産会社などの業者が一括で借り上げ、入居希望者に物件を貸します。
入居者は不動産会社などの業者に賃料を払い、オーナーはその業者から契約に基づいた家賃をもらいます。
噛み砕いて説明すると、オーナーが物件を貸すのは入居者でなく業者であり、入居者の有無にかかわらず毎月一定の収入を受け取ることができるのです。
また、入居者の募集や物件の管理もすべて一括して業者が行うため、オーナーはそうした煩雑な業務に一切関わらなくて済みます。
そのため、賃貸管理業務の負担が大幅に軽減されます。空室リスクを回避でき、各種管理業務を業者に任せられ、さらに毎月安定した収入が得られるサブリースは、初めて不動産投資をするオーナーにとって安心の制度です。
ただし、業者が保証する家賃は入居者が支払う家賃よりも低くなるため、オーナーの手元に残る額が少なくなります。管理の手間が省ける分、そうした側面があることをあらかじめ理解しておきましょう。
確認しておきたいメリット・デメリット
サブリースでの運用を検討する前に基本的なメリット・デメリットを確認しておきましょう。
【サブリースにおけるオーナー側のメリット】
メリット1 煩雑な運営に携わらずに済む
入居者の募集や家賃の集金など、一般的にオーナーの仕事である管理業務をすべて業者に任せることができます。
メリット2 融資が受けやすい
サブリースは毎月一定の収入が見込める安定経営が魅力であり、他の不動産投資を検討する際に金融機関から融資を受けやすくなります。
メリット3 確定申告が楽にできる
物件に入退去者が出た場合、収入や費用が変わるので会計処理が複雑になります。しかし、サブリースなら業者との一括契約で家賃も保証されるので、確定申告の際の計算が楽になります。
【サブリースにおけるオーナー側のデメリット】
デメリット1 家賃収入が減る
サブリースは業者が入居者から家賃を受け取り、一部を差し引いてオーナーに渡します。そのため、サブリースを利用しない場合に比べ、10~20%ほど家賃収入が減ると言われています。
デメリット2 免責期間がある
業者が家賃保証をしなくてもいい免責期間が存在します。家賃収入を得られなければ、サブリース契約の意味がなくなるため、免責期間を短くする交渉が重要になります。
デメリット3 家賃減額の可能性がある
サブリースで保証される家賃は、約2年ごとの契約更新で減額されるのが一般的です。契約にも賃料改定が盛り込まれるため。同額の家賃が保証されるわけではなく、中途解約の可能性もあります。
成否のカギを握るサブリースの活用法
サブリースには「収入の安定」「運営の委託」「融資が有利になる」といったメリットがある反面、「家賃収入の減額」「免責期間」「家賃減額の可能性」などデメリットも存在します。
仮にサブリースで手取りの家賃収入が減ったとしても、その分自身が行うはずの煩雑な業務も減るという点を考慮して、割り切ることができればメリットと言えるでしょう。
たとえば遠隔地の物件を管理してもらう場合は、わざわざ物件を確認しに足を運ぶ必要がなくなり、交通費を節約することができます。
また、サブリース契約によって有利な融資を得ることができれば新しい賃貸物件を手に入れて、さらに家賃収入を増やすことも可能です。
このようにサブリースの善し悪しの判断は、オーナー本人の投資に対するスタンス次第です。
少しでも多くの収益を得たいという場合は別ですが、サラリーマン大家として本業をこなしながら、手間をかけずに安定した収益を得たいという方にとっては、サブリースは最適ではないでしょうか。
