不動産投資を始めようと考えている人の中には、どの物件に投資すればいいのか見当もつかないという人もいるでしょう。そこで今回は、物件の収益性を判断する方法のひとつである利回りの計算方法について説明します。利回りの計算ができるようになれば投資用不動産を選定する良いヒントを得ることができるかもしれません。

そもそも利回りって何?

利回りを簡単に説明すると、元金に対する年間の収益の割合です。利回りという言葉自体は不動産投資以外でも使われますが、不動産投資では元金は物件購入費等を指し、収益は年間の家賃収入を指します。

つまり、不動産投資における利回りとは、物件購入費などの費用に対する年間の家賃収入ということです。

利回りが高い物件は高い収益を上げることが出来ます。利回り計算が出来ると、物件選びの際の基準の一つとして大きく役に立つので計算方法を習得しましょう。

また、より高い収益を上げるには利回りが高い物件を選ぶ必要があります。利回りが高い物件は人気が出やすく、条件がそろえば取引価格も上昇しやすいです。

ですから、家賃収入だけではなく売却差益で利益を得ようと思っている人にも利回りは無関係ではありません。

利回りの種類と計算方法

利回りには大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りは、表面利回り=年間賃料(満室と仮定)÷物件価格×100という式で表されます。

費用は物件価格のみ、収益は年間を通して満室の状態と仮定されているので、物件価格と部屋数、各部屋の家賃を調べれば計算できる簡易的な利回りです。

一方、実質利回りは、実質利回り=(年間賃料-年間の諸経費・税金)÷(物件価格+購入時の諸経費・税金)×100と計算され、表面利回りよりも現実の利回りに近づいています。

年間の諸経費・税金である固定資産税や維持管理費など、購入時の諸経費・税金である不動産取得税や登記費用などを費用に加えています。

年間の賃料は満室と想定して計算を簡単にすることもありますが、空室率や家賃の下落率が分かればより正確な利回りを計算できます。

もちろん、維持管理費がどのくらいかかるのかといった不確定要素もあるので、実際の利回りに完全に一致するわけではありません。

不動産は一度の購入費が大きく短い期間で何度も購入できるわけではないので、不動産投資で資産を増やすには一回一回の投資効率が重要になります。

投資効率を測るための基本となるのが利回りなのです。利回りの計算方法を身につけて、効率の良い不動産投資を目指しましょう。

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MONEY-ON 編集部
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