家賃下落リスク
家賃下落リスクとは
家賃下落リスクとは、その物件の築年数の経過に応じて家賃が下がることで、当初見込んでいた収入を得られなくなることを意味します。
ワンルームマンションにおける1㎡あたりの家賃推移
このグラフは、築10年以内の平均家賃を100％とした場合の家賃推移を表しています。築年数が経過するほど家賃が下がっているのが分かります。
ワンルームマンションに限った話ではありませんが、戸建てに比べ集合住宅は特に家賃は下がりやすい傾向にあるといえるでしょう。
家賃下落リスクを回避するには
前述のとおり、マンションは家賃下落リスクの高い不動産投資と言えますが、中にはインフレの影響で建築当時よりも大幅に値上がりし、且つ、空室も少ないマンションも存在します。
たとえば、現在は立替工事中ですが渋谷駅の近くにある日本初のマンション「宮益坂ビルディング」はこの60年程度で多大なインフレの恩恵を受けることができたといえるでしょう。
ただ、60年経っても存続できていた大きな要因は住宅の一等地として、その地域でマンションの需要があったからに他なりません。
何十年経ってもマンションの需要がある場所に投資をすれば、家賃下落リスクを回避できる可能性は大幅に高まるでしょう。
自分自身で様々な資料を分析したり、頼れる不動産会社を見つけたりして抜群の立地場所を手に入れましょう。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクとは
家賃下落リスクは、場所に気をつけなければなりませんでしたが、どれだけ場所に気をつけたとしても、入居者次第で起こり得るリスクとして家賃を支払ってもらえないというリスクがあります。
家賃を滞納されると当然収入が途絶えますし、滞納期間が長くなればなるほど回収できない可能性が高くなります。
家賃の滞納で支出が増えることも
無断退去や夜逃げといった形で部屋を出て行かれた場合、室内が汚部屋やゴミ屋敷と呼ばれる状態になっているケースがあります。
汚部屋やゴミ屋敷とは、足の踏み場もなく、浴槽の中にまでモノが溢れかえっており、一体どうやって生活しているのか分からないぐらいに散らかっている部屋のことです。
この文章からだけでは、「そんなの自分で片付けられるよ」と思う人もいるかもしれませんが、実際に、コンビニ弁当やカップ麺の食べかけの容器が何年も放置され異臭が充満し、コバエが飛び回り、床にはシミや腐敗がある状態を目の当たりにするとドアを開けた瞬間に気分が悪くなる人の方が多いでしょう。
そのような場合、業者を呼び、部屋を片付けてもらう必要があります。部屋の大きさ等により目安となる料金は変わるかと思いますが、モノを片付けてもらうだけの最低料金でも10万円は見積もりましょう。
部屋にニオイが残ってしまっている場合や、害虫が大量発生している場合、家電製品を処分しなければならない場合などには、100万円以上要するケースもあります。
ワンルームマンション投資で家賃を滞納された挙句、100万円も無駄なお金を使ってしまうと利回りに大きな影響を与えてしまいます。
そのようなトラブルを自分で負わないためには、信頼できる不動産管理会社を見つけることが望ましいといえるでしょう。
