不動産投資をする上で、どんなに立派な物件を選んでも、どんなに信用できる不動産管理会社を選んでも、どんなに入居者を選別しても、防げないリスクとして「災害リスク」があります。

この地震大国ニッポンで生活している皆さんなら、どの程度の災害になるのかは想像に難くないでしょう。

今回は、災害の種類および災害リスクを最小限にとどめるための対応策について説明いたします。

災害の種類

日本で生活していると「災害=地震」と思い浮かべる人が多いかもしれませんが、災害にはもっとたくさんの種類があります。

気象災害

天候による災害は雨、風、雪、雷に分類できます。たとえば、雨が降れば浸水やがけ崩れの可能性がありますし、風が吹けば倒木や飛来物による建物の倒壊のほか、高波や高潮などの影響を受けるかもしれません。

また、雪が降れば雪圧や雪崩での建物の破壊などの可能性もありますし、雷が落ちれば、迷走電流により電化製品が出火し火事に繋がるケースもあります。

地震による災害

ひとたび地震が起きれば、建物の倒壊、津波、火災など様々な影響を受けます。

今まで地震による大きな被害を受けたことがないラッキーな人は聞き慣れないかもしれませんが、液状化するケースもあります。

液状化とは、地面が沼のようになることで、建物が沈むだけでなく、地面ごと沈下する場合もあり大きな被害をもたらします。

噴火

日本ではあまり噴火の話を聞きませんが、長年静か過ぎる故に、噴火が起これば大惨事になりかねません。

火口から吹き飛ばされる岩石の中には、風の影響を全く受けない大きなものも含まれるでしょう。

そのような岩石は、短時間で落下し、建物の屋根を打ち破る破壊力を持っているかもしれません。

災害リスクに備える物件の選び方

災害リスクを最小限におさえるためには、どのように物件を選べばいいのか確認してみましょう。

地域レベルでの事前調査

最近では各地域の地盤の強さや標高などをインターネットで簡単に調べることができますので、投資対象の物件がある地域を事前に調査しておきましょう。

また、過去に発生した災害時の被害状況なども確認しておくといいでしょう。

建物レベルでのチェック項目

建物レベルでは、最低でも1981年に施行された「新耐震基準」を満たす建物にしておきましょう。新耐震基準とは、震度6強程度の揺れでも倒壊しない構造基準として設定されています。

より地震に強い建物を検討している場合には、2000年に施行された「住宅品質確保促進法」に基づいて「耐震等級」が与えられている物件にするといいでしょう。耐震等級のレベルは次のように定められています。

  • 耐震等級1・・・震度6強で倒壊・崩壊しない。震度5程度で損傷しない。
  • 耐震等級2・・・等級1の1.25倍の地震でも耐えられる(学校や病院等)。
  • 耐震等級3・・・等級1の1.5倍の地震でも耐えられる(消防署や警察署等)。

保険への加入を検討する

災害リスクを極力回避できるような物件を選んだとしても、万一には備えておくべきだと考えられます。最低でも火災保険と地震保険には加入しておきましょう。

火災保険

火災保険の補償範囲は、基本的に火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹(ひょう)災、雪災です。

ただし、地震や噴火などが原因で発生した火事などは補償範囲外になり、このような補償は次に説明する地震保険でカバーすることになります。

地震保険

地震保険は火災保険とセットで加入しなければならず、単独での加入は認められていません。

また、特約等を付けない限り、火災保険金額の30%~50%しか補償されません。

つまり、火災保険金額が2,000万円なら地震保険は最大1,000万円しか補償されないことになります。

まとめ

もしも災害に遭い、投資物件がなくなってしまったら、家賃収入が途絶えるだけでなく、資産価値もなくなり、負債だけが残ってしまう可能性もあります。

たとえワンルームマンションだったとしても、それは決して安い買い物ではありません。災害に遭った場合でも、損失をできるだけ少なくできるよう、予め対策を立てておきましょう。

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ライタープロフィール

鍛治田祐子 (かじたゆうこ)
鍛治田祐子 (かじたゆうこ)
FPおふぃすプラスめいきっと代表。奈良県在住のファイナンシャルプランナー。幼少期はちょっぴりリッチな生活を送るもトラブルが続き高校時代はホームレスを体験。IT業を経てFPへと転身。「お金のことは難しい」と思う人と同じ目線で分かりやすく、ひとりでも多くの人にお金の知識/知恵/知性をプレゼントする活動をしている。