不動産投資における「経費」の考え方
サラリーマンの人は確定申告する機会が少ないため、「経費を計上する」という意味がピンとこないかもしれませんね。
経費の計上は、不動産投資によって発生する税金を安くするために必要不可欠なものです。
サラリーマンが副業で収益用マンションに投資して利益を得ている場合、その不動産収入に対して税金が課されます。
このとき、利益すべてに課税されるわけではなく、利益から必要経費を差し引いた所得に対して課税されます。
＜課税所得の計算式＞
税金の計算式＝「不動産投資で得られた総収入－必要経費＝課税所得」
つまり、不動産投資に関連してかかった費用を必要経費としてしっかり申告しておくことで、課税所得を少なく抑えることができ、結果として支払う税金を安くできるのです。
支払う税金が少なくなれば、それだけ投資のトータルリターンが有利になることは言うまでもありませんよね。
とはいえ、何でもかんでも必要経費として計上できるわけではありません。しかしよく見ると「こんなものも計上できるのか」と思うような項目もあります。
実際に経費として計上できる項目を説明していきます。
不動産投資で計上できる経費とは
具体的に経費計上できる項目にはどのようなものがあるのでしょうか。
国税庁のHPでは、必要経費について“不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの”という記載がありますが、正直これだけではわかりにくいですよね。
＜必要経費として計上できる項目一覧＞
実際に計上できる項目を細かく一覧にしてみました。
-
- 租税公課：固定資産税や都市計画税、登録免許税、事業税など不動産所得に関連して発生する税金
- 損害保険料：火災保険や地震保険の保険料
- 減価償却費：不動産の耐用年数は、建物構造や用途に応じてあらかじめ法律で定められている。建物の購入にかかった費用を、設定されている耐用年数で割って減価償却費として毎年、費用計上することができる
※土地部分は減価償却できないので要注意 - 修繕費：建物設備の修繕費用
- 管理費：さまざまな入居者対応をする大家さんや不動産管理会社に支払う管理費用
- 新聞図書費：不動産投資に関連して購入した新聞や書籍の購入費用
- 通信費：不動産管理会社との連絡で発生した電話代や、物件検索で使用したパソコンの通新費、書面でのやり取りに郵送代など
- 交通費：物件探しや不動産管理会社との打合せするときにかかった交通費や不動産投資に関わるセミナーに参加したときの交通費など
- 借入金利息：不動産投資のために借入した住宅ローンの利息部分
- 接待交際費：不動産管理会社や税理士との打合せ時、不動産投資仲間との意見交流会などで発生した飲食費など
- 消耗品費：不動産の情報をコピーするためのコピー用紙や、物件写真を撮影するためのカメラ代、プリンタのインク代、プリント代など
- 司法書士や税理士に依頼した費用：不動産登記を司法書士に依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりしたときに発生した費用
経費計上のポイントで重要なのが、上記国税庁の引用文にあるように、“家事上の経費と明確に区分できるもの”でないといけないということです。
たとえばスマホの通話代やパソコンの通信費、文房具代などは不動産投資以外に日常で頻繁に使用する費目です。
そのような費目を経費として計上する場合、日常で私的に使っている費用分と不動産投資の事業目的で使っている費用分を明確に分けなくてはいけません。
事業用の領収書などはしっかりわけて支出管理しておかないと、確定申告の際に苦労することになるので気をつけてくださいね。
まとめ
不動産投資というと「節税効果がある」とい謳い文句をよく聞きますよね。
しかし、節税効果を得るためにはしっかりとした対策が大切です。
どのような費目が必要経費として計上できるのかを細かく把握しておき、日常的な費用管理をしておきましょう。
費用管理や確定申告に関して、面倒くさいから税理士に依頼するという方法もありますが、税理士報酬は決して安くはありません。
不動産投資による収益が軌道に乗るまでは、自分で確定申告するのが良いでしょう。幸い、今は安価で使える便利な会計ソフトが数多くあります。
自分に合う会計ソフトを見つけて普段から小まめに入力しておけば、確定申告の際に慌てて膨大な時間がかかってしまう、ということもなくなります。
不動産投資は入念な下準備が必要ですが、準備さえしっかりしておけば後は何もせず定期的な家賃収入を得ることができる魅力的な投資です。
必要経費とは何かを把握し、節税効果を最大限享受できるようにしましょう。
服部椿 （はっとりつばき）
