新築物件と中古物件の違い
そもそも「新築」の基準ってなに？
新築物件と中古物件のメリットとデメリットをお伝えする前に、新築と中古の明確な違いを知っておきましょう。
「新築」と呼ばれるためには、下記2つの条件を両方とも満たす必要があります。どちらか一方だけを満たしていても、それは「中古」として扱われます。
・建築工事完了日から1年未満
・1度も入居していない
たった1日でも誰かが入居すれば、建築後1年未満であっても、その物件は「中古」として扱われます。また、今まで誰も入居したことがなくても、1年以上経過すれば「中古」として扱われます。
新築物件のメリット・デメリット
新築物件のメリット
新築物件は、建築後1年未満で誰も入居していないので、当然、全体的にキレイだというメリットがあります。
また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、10年間のアフターサービスがあるため、投資直後に大規模な修繕を行わなければならない、ということはほぼありません。
他にも、内見時に入居希望者と直接会うなど、入居者を自分で選べるというメリットがありますし、減価償却費を上手に用いることで税金を安く抑える節税対策もできます。
新築物件のデメリット
中古物件に比べると、どうしても物件価格が高くなりがちというのが新築物件におけるデメリットと言えるでしょう。
物件価格が高くなるということは、利回りが低くなりやすいことを意味します。
また、入居者を自分で選べるというメリットがある反面、物件購入時には誰も入居していないので、募集をかけてからしばらくの間は家賃収入を得られない可能性も考慮しておく必要があるでしょう。
とはいえ、他人が使い古したものよりも新品を好む傾向が多い日本では、一般的に「新築なら家賃設定に問題がなければ数ヶ月以内で入居者が決まると言われています。
そして忘れてはいけないのが、稼動までの時間です。
用地を確保してから建築を始め、建築に最低半年はかかり、その後で募集を行いますので「稼動するまで9ヶ月以上かかる」と考えておいた方がいいでしょう。
中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリット
中古物件の場合は、価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にあります。
また、「オーナーチェンジ」といって、既に入居者がいる状態で物件を売買されることも多く、物件の購入直後から家賃収入を得られる可能性も高いです。
他にも、事前に物件自体の管理状態を確かめられるというメリットもあります。
エントランスの郵便受けの周辺にチラシが散乱しているような清掃が行き届いていない物件はやめておいた方がいいでしょう。
築年数が比較的新しい中古物件であれば、新築にも見劣りしないことが多いです。
中古物件のデメリット
築年数が新しければメリットになりますが、古い物件だと修繕費・リフォーム代が重くのしかかってきます。
オーナーチェンジ物件でない場合には募集の前に、給湯設備の故障や雨漏り、壁がめくれているなどの対策をしておかなければならず、相当の費用が発生します。
また、入居前に目視等で確認しており大丈夫だと思っていても、入居直後に不具合や故障の連絡が入る可能性も十分に考えられます。
古すぎる物件には注意し、可能なら建築基準法が改正され施行された2007年6月20日以降に建築にとりかかった物件を選びましょう。
この改正で、一定の高さ以上の建築物で「構造計算審査」が義務付けられるなど、建築確認や検査等が厳格され、建築士等の業務違反行為に対する罰則の強化も規定されました。
あわせて読みたい
・「リスク＝危険」「長期保有＝安全」ではない！投資初心者が陥りがちな思い込み
・不動産投資はマンションを一棟丸ごと買うよりも区分所有がオススメ
・初めての不動産投資！初心者が気をつけるべきポイントとは？
・インカムゲイン狙いの不動産投資で失敗したくない人が知っておくべき「入口戦略」とは
・ファイナンシャルプランナーが解説！加入前に知っておこう！積立保険のメリットとデメリット
