収益性の高い「一般管理委託契約」
一般管理委託契約とは
一般管理委託契約とは、本来ならオーナー自身がやらなければならない業務を管理会社に丸投げする契約のことです。
細かい部分で言えば管理会社により、丸投げできる内容は様々ですが、一般的には、入居者の募集、賃貸借契約の締結、家賃の回収、クレームの受付およびその対応、共用部分の清掃・管理・修繕、退去時における原状回復がなされているかの立ち合い、退去後のクリーニングなどが行われます。
一般管理委託契約のメリット
家賃・敷金・礼金などをほぼ満額回収できるので、当初の予定通り、高い収益性を期待できることがメリットになります。
また、専門的な知識で賃貸契約もスムーズに行え、クレームなどにおける対応力もあるので、ワンルームマンション投資における業務の煩わしさ及び心理的負担の軽減できることもメリットと言えます。
一般管理委託契約のデメリット
一般管理委託契約のデメリットとしては、家賃は回収してくれるけれど入居者がつかないと家賃が入ってこないこと、入居者の募集はしてもらえるけれど募集費用が発生すること、管理手数料が発生すること等が挙げられます。
管理会社が行うのは、あくまでオーナーの代行業務になる部分です。そのため、空室の状態では誰からも家賃を回収することは出来ません。
また、募集費用や設備の修繕にかかる費用は別途請求されることが一般的です。管理手数料の決め方は管理会社により異なる部分はありますが、「家賃の○％」または「月額○円/戸」とするのが一般的でしょう。
絶対に家賃が途切れない「サブリース契約」
サブリース契約とは
別名、一括借上管理契約とも呼ばれるサブリース契約は、オーナーが管理会社に部屋を賃貸することで、管理会社から確実に家賃を回収できる契約のことです。
投資物件の情報を探している時に「空室保証」や「家賃保証」という文字を見かけたら、ほぼ100％、サブリース契約のことです。
サブリース契約のメリット
サブリース契約は、オーナーが管理会社に部屋を賃貸するため、たとえ入居者がつかなかったとしても、管理会社はオーナーへ家賃を支払い続けなければなりません。
また、一般管理委託契約と同じように面倒なことは丸投げできるという特徴もあります。
そのため、たとえ立地条件が悪く入居者がつきづらくても、管理会社の手際が悪く退去者が増えても、サブリース契約さえしておけば、オーナーは安心して家賃を回収することができます。
サブリース契約のデメリット
メリットだけを見ると「サブリース契約の方がいいじゃないか！」と思うかもしれませんが、当然デメリットもあります。それは、一般管理委託契約に比べ、家賃の収益率が10％～20％程度下がることです。
たとえば、毎月5万円の家賃収入を想定して、1,500万円のワンルームマンションに投資した場合、単純計算で本来なら25年で元が取れますが、サブリース契約をし仮に15％カットされた場合には、元を取るまで約30年かかる計算になります。
一例なのでランニングコスト等は考慮していませんが、それでも約5年の差がうまれてしまい、想定通りの収益が上げられないことが大きなデメリットになります。
まとめ
どちらの場合も一長一短あり、管理会社によっても契約内容は様々です。まずは、想定外の追加料金が発生しないことを確認しておくことをおすすめします。
また、サブリース契約の場合は契約期間をしっかり確認しておきましょう。
最悪の場合、築年数が経ち入居者がつきづらくなった頃に契約更新が発生し、管理会社から「更新しない」と言われてしまう可能性もあります。
いずれの場合も契約書はよく読み、分からないところは質問し、信頼できる管理会社を選ぶことが、家賃回収リスクを回避するために最も大切なことです。
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